Esclusi da tassazione i canoni di locazione non incassati

Nella Legge di conversione del Decreto Legge n. 34 del 30 aprile 2019, noto come “Decreto Crescita”, è contenuta una disposizione che modifica l’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, in materia di imposizione fiscale dei redditi di locazione di immobili abitativi non incassati dal locatore.

Nello specifico:

• la norma fino a questo momento vigente prevedeva che i canoni non incassati non concorressero alla formazione del reddito solamente dal momento del termine del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità;
• la nuova norma prevede invece la detassazione dal momento dell’ingiunzione di sfratto oppure dall’intimazione di pagamento, tuttavia, per specifica previsione contenuta nella stessa, troverà applicazione ai contratti di locazione stipulati dal 1 gennaio 2020.

L’imposizione fiscale per competenza dei redditi fondiari

In base a quanto stabilito dall’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, in linea di principio, i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo dei soggetti che ne sono titolari, indipendentemente dall’effettivo incasso.

Di conseguenza, anche nel caso in cui il locatario non provveda al pagamento dei canoni, il locatore è in ogni caso tenuto a dichiarare i redditi da locazione da questi derivanti.

In ogni caso questa norma è soggetta ad un’eccezione relativamente ai contratti di locazione di immobili abitativi.

L’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, come fino a questo momento vigente, prevedeva, infatti, che, nel caso in cui il locatario di un immobile abitativo non provveda al pagamento dei canoni di locazione dovuti al locatore, quest’ultimo è in ogni caso tenuto a dichiararli ugualmente fino al momento in cui non giunga a termine il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del locatario.

A titolo di esempio, se un locatario non ha provveduto al pagamento dell’affitto nell’anno 2018, ma in data 30 aprile 2019 il locatore ottiene la convalida di sfratto, nel Modello Redditi Persone Fisiche 2019 ha la possibilità di dichiarare solamente la rendita dell’immobile abitativo.

Al contrario, se, pur non avendo incassato i canoni di locazione nell’anno 2018, il locatore non ottiene la convalida di sfratto entro la scadenza del termine per la presentazione del Modello Redditi Persone Fisiche 2019, egli dovrà provvedere a dichiarare in ogni caso i canoni non incassati, ma gli spetterà un credito di imposta una volta ottenuta la convalida di sfratto.

L’anzidetta deroga alla imposizione fiscale dei redditi fondiari stabilita dal secondo periodo dell’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi è operativa solamente per i contratti di locazione di immobili abitativi, mentre per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili commerciali rimane valida la norma generale disposta dall’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi in base alla quale i “redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che ne sono titolari”.

La detassazione anticipata

La modificazione dell’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi effettuata dalla Legge di conversione del Decreto Legge n. 34 del 30 aprile 2019 è rivolta a variare proprio l’anomalia sopra rappresentata, operante per i contratti di locazione di immobili abitativi.

Nello specifico, la nuova norma concede al locatore di escludere dalla imposizione fiscale i redditi provenienti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non incassati, con il vincolo che il mancato incasso sia documentato, in alternativa:

• dall’intimazione di sfratto per morosità;
• dall’ingiunzione di pagamento.

Come chiarito nel Dossier Illustrativo del Servizio Studi della Camera del 20 giugno 2019, il locatore che non abbia incassato canoni di locazione potrà “usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto, ma provandone la mancata corresponsione in un momento antecedente, ovvero mediante l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità”.

La tassazione separata

E’ stata aggiunta una disposizione in base alla quale, ai canoni non incassati dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento ed incassati in periodi d’imposta successivi viene applicata la tassazione separata stabilita all’art. 21 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, con le regole previste per i redditi percepiti a titolo di rimborso di imposte, o di oneri dedotti dal reddito complessivo oppure per i quali si è fruito della detrazione in periodi di imposta precedenti.

Conseguentemente nel suddetto Dossier è riportato “per tali redditi l’imposta è determinata applicando all’ammontare percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti”.

La decorrenza

A seguito di apposita volontà legislativa, la nuova formulazione dell’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi avrà applicazione per i contratti stipulati dal 1 gennaio 2020.

Il riferimento alla stipula del contratto fa sorgere qualche dubbio circa l’applicabilità della nuova disposizione ai contratti prorogati dal 1 gennaio 2020.

Oltre a ciò, la nuova disposizione non avrà influenza sulla redazione del modello Redditi Persone Fisiche 2020, relativo ai redditi dell’anno 2019.

La norma transitoria L’art. 3-quinquies, comma 2, del Decreto Legge n. 34 del 30 aprile 2019 convertito, evidenzia che, per i contratti redatti prima della data di entrata in vigore della nuova disposizione, rimane fermo il riconoscimento di un credito di imposta di uguale importo rispetto alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non incassati come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.